При даруванні розмір податку залежить навіть від ступеня спорідненості
Розмір податку при продажу чи даруванні житла визначають одразу кілька чинників, і ставка може коливатися від 0% до 18%.
Про це у коментарі РБК-Україна розповів адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії "Де-юре" Іван Топор.
Головне:
- Дарування: близькі родичі отримують житло без податку, тоді як для далеких родичів і нерезидентів ставки помітно вищі.
- Успадковане житло: його можна продати без податку одразу, не чекаючи три роки, а наступні продажі оподатковуються за пільговою ставкою.
- Строк володіння: житло, яке було у власності понад три роки, при першому продажу за рік податком не оподатковується.
- Кількість угод за рік: що більше об'єктів людина продає протягом року, то вищою може бути ставка податку.
Перший продаж житла за рік
За словами адвоката, якщо людина продає житло, яке перебувало у власності понад три роки, і це перший продаж за календарний рік, отриманий дохід не оподатковується – ПДФО і військовий збір становлять 0%.
Якщо ж житло було у власності менше трьох років і не отримане у спадщину, дохід від продажу оподатковується. Як пояснює експерт у типовій ситуації ставка становить 5% ПДФО та 5% військового збору.
Другий продаж житла за рік
При повторному продажу нерухомості протягом одного року податкове навантаження може зростати. За словами Топора, якщо йдеться про житло, яке перебувало у власності понад три роки, другий продаж оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору.
Для непільгових об'єктів логіка інша. Адвокат зазначає: якщо перший за рік продаж стосувався непільгового житла, а другий – теж непільгового, дохід від другого продажу оподатковується вже за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору.
За його словами, для визначення ставки має значення не лише те, яким за рахунком є договір протягом року, а й до якої категорії – пільгової чи непільгової – належав кожен об'єкт.
Третя та наступні операції
Для третього та наступних продажів житла протягом року Податковий кодекс передбачає підвищену ставку – 18% ПДФО та 5% військового збору.
Втім, експерт звертає увагу на важливий момент. Для операцій зі ставкою 18% закон дозволяє в окремих випадках зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості.
"Якщо квартира була придбана за 2 млн грн, а дохід від її подальшого продажу становить 3 млн грн, то за наявності належних документів оподатковуваний дохід може бути зменшений до 1 млн грн", – пояснив Іван Топор.
Тому, наголошує адвокат, при третьому та подальших продажах особливо важливо зберігати договори й платіжні документи.
Дарування житла
За словами експерта, при даруванні житла податкові наслідки виникають насамперед у того, хто отримує подарунок, а ставка залежить від ступеня спорідненості сторін.
Він пояснює: якщо обидві сторони – резиденти України і нерухомість дарується між членами сім'ї першого або другого ступеня споріднення, застосовується нульова ставка ПДФО, а військовий збір не сплачується. До першого ступеня належать батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені. До другого – рідні брати та сестри, баба й дід, онуки.
Якщо нерухомість дарується між резидентами, які не є такими родичами, одержувач сплачує 5% ПДФО та 5% військового збору. Це стосується, зокрема, дарування між дядьком і племінником або особами без родинних зв'язків.
Якщо ж однією зі сторін є нерезидент, вартість подарунка, за словами Топора, оподатковується за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору – у такому разі ступінь спорідненості на ставку не впливає.
Продаж успадкованого житла
Чекати три роки, щоб продати успадковану квартиру без податку, не потрібно – юрист називає це одним із найважливіших винятків. Якщо це перший продаж житла протягом року, дохід оподатковується за ставкою 0% ПДФО і 0% військового збору.
Більше того, за словами адвоката, для успадкованої нерухомості діє спеціальне правило і щодо наступних операцій. Другий, третій та наступні продажі успадкованих об'єктів можуть оподатковуватися ПДФО за ставкою 5%, а не 18%. Військовий збір залишається незмінним – 5%.
Нагадаємо, окрім податків при операціях із житлом, в Україні діє і щорічний податок на нерухомість – так званий "податок на розкіш" за "зайві" квадратні метри.
РБК-Україна розбирало, хто має його платити у 2026 році, які діють пільги та за яких умов до суми додається ще 25 тисяч гривень.